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吉田泰士建築研究室 ローコスト住宅 自由設計 北海道 一級建築士事務所 不動産

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フラット35 vs 銀行

2015.04.20 (Mon)
住宅ローンをお考えの方は、
銀行融資かフラット35なのか、一体どちらで借りた方が良いか、
なかなか解りづらいのではないでしょうか?

住宅提案を担当している経験から言いますと、
勤続年数や年収が安定している方は、銀行を奨励しています。
勤続年数や年収が安定していない方は、銀行の審査が通らない可能性が高いと思われる場合、
フラット35を奨励しております。

そもそも、なぜ「銀行を第一」に考えるかと言うと、
フラット35の様に、住宅の性能に関する審査が無くても良いですし、
手数料が安く、団体信用生命保険料を銀行で負担してくれる場合が多く、
それでいて、金利がフラット35と殆ど変らないため、
団体信用生命保険料代金分、銀行の方に分があるという認識でした。


しかし、本当にそうなのでしょうか?


「住宅の省エネ基準も改正」され、
状況がやや変わってきたと思われるため、
一旦、ここで整理してみようと思います。


★住宅ローンの金額を2500万円、フルローン
返済期間を35年の条件で試算してみようと思います。

フラット35
(フラット35/2250万円+フラットα250万円)

※SBIの2015年4月14日現在の基準金利1.54%を基準に検討

・フラット35S金利Aプラン
35年間   総返済額 31,081,202円 (毎月返済金額 当初10年 70,683円 以後75,331円)
団体信用生命保険料   1,536,000円 (初年度保険料 89,500円以後毎年@2,000円減)
手数料           540,000円

合計          33,157,202円


・フラット35S金利Bプラン
35年間   総返済額 31,685,601円 (毎月返済金額 当初5年 70,683円 以後76,234円)
団体信用生命保険料  1,548,300円 (初年度保険料 89,500円以後毎年@2,000円減)
手数料         540,000円 

合計         33,773,901円


・H銀行
※2015年4月14日現在の長期固定金利1.6%を基準に検討

35年間   総返済額 32,666,178円 (毎月返済金額 77,777円)
保証料         258,050円
事務手数料        27,000円

合計         32,951,228円


比較しますと、「フラット35金利Aタイプ」と比較して、
団体信用生命保険料を含みで考えますと、
「約20万円」銀行側にメリットがありそうです。

フラット35の住宅金融支援機構は、
公的機関な為、万が一支払いが滞った場合の取立ては、
銀行の様に、「即差し押さえ」等ではなく、
割と柔軟な対応がされるので安心と聞きます。

一般に銀行の審査は厳しい為、所得にもよりますが、
車のローン等の完済条件が付いたりしやすいですが、
同じ状況でフラットの場合は、完済条件が付かないので、
審査はフラットの方がハードルが低いと言えます。

例えば勤続年数が2年未満のケースの場合、
銀行は保証料が高くなり、プラス約25万となってしまうので、
差は殆ど無くなります。

建てる住宅が「金利Aプラン」に該当する住宅の場合、
融資の条件自体はほぼ等しい為、上記の特徴を十分にご理解の上、
ご採用されると良いと思います。

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